Vous pouvez contacter les bureaux de la CAF pour la rédaction du contrat de location (ordinaire, subventionné et temporaire), du formulaire RLI à transmettre, pour le calcul des taxes et pour organiser sa transmission électronique. Nous pouvons également vous aider pour : obligations subséquentes comme les prolongations, les résiliations anticipées, le paiement des rentes subséquentes, les subrogations et pour guider le contribuable sur l'option la plus avantageuse en matière de choix du type d'imposition, impôt ordinaire ou « impôt forfaitaire »
Documents nécessaires pour l'inscription d'un nouveau contrat :
– photocopie de la pièce d’identité et du numéro d’identification fiscale du ou des propriétaires
– photocopie de la pièce d'identité et du numéro d'identification fiscale du/des locataire(s)
– les détails cadastraux du ou des biens immobiliers fournis par le bailleur (relevé cadastral) ou l'acte (vente, donation, déclaration de succession, jugement, etc.) faisant apparaître les détails cadastraux du bien à louer
– certificat de performance énergétique (CPE) d'origine.
Documents requis pour leobligations subséquentes
– photocopie de la pièce d’identité et du code fiscal du ou des bailleurs ;
– photocopie de la pièce d’identité et du code fiscal du/des locataire(s) ;
– copie du contrat de location
Inscription contrats de location
Tous les contrats de location et de bail relatifs à des biens immobiliers (y compris ceux relatifs à des terres rurales) doivent être enregistrés par le locataire (Locataire) ou le propriétaire (Bailleur), quel que soit le montant du loyer convenu.
Le seul cas où l'enregistrement n'est pas requis concerne les contrats dont la durée totale n'excède pas 30 jours par an.
Les contrats de location doivent être enregistrés dans les 30 jours suivant la date de signature ou leur date d'entrée en vigueur (si celle-ci est antérieure) et peuvent être effectués de la manière suivante :
A) en utilisant les services en ligne de l'Agence, une méthode obligatoire pour les agents immobiliers et les propriétaires d'au moins 10 propriétés, facultative pour tous les autres contribuables,
à condition qu'ils soient compatibles avec les services télématiques ;
B) en demandant l'inscription au bureau ; dans ce cas, vous devez vous rendre dans un bureau de l'Agence du revenu et remplir le formulaire RLI ;
C) en désignant un intermédiaire qualifié (professionnels, associations professionnelles, CAF, etc.) ou un délégué.
Les nouveaux baux doivent contenir une clause stipulant que le locataire a reçu les informations et la documentation relatives au certificat de performance énergétique (CPE) du bâtiment.
Une copie de l'APE doit également être jointe au contrat, sauf pour la location de biens immobiliers individuels (décret législatif 145/2013) et pour la location de biens non résidentiels (commerces, bureaux, etc.). Elle n'est toutefois pas requise pour la location de garages, caves, etc.
Pour les baux privés de biens résidentiels, il existe également la possibilité d'opter pour le régime optionnel «cedolare secca», qui exige le paiement d'un impôt de substitution sur le revenu (IRPEF), de taxes supplémentaires (pour la part provenant des revenus du bien), ainsi que des droits d'enregistrement et de timbre, normalement dus sur le contrat de bail.
taxe à taux fixe
La « cedolare secca » (taxe forfaitaire) est un régime fiscal optionnel qui consiste à payer un impôt de substitution à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPEF) ainsi qu'aux surtaxes régionales et municipales. Les contrats pour lesquels la « cedolare secca » est choisie sont exemptés de la taxe d'enregistrement et des droits de timbre, normalement dus pour les enregistrements, les résiliations et les renouvellements de baux. Toutefois, l'option « cedolare secca » ne dispense pas de la taxe d'enregistrement pour le transfert du bail.
L'option « forfaitaire » peut être exercée dans les 30 jours suivant l'expiration de la mensualité annuelle, en présence d'un contrat ordinaire, en adressant une notification écrite (par courrier recommandé avec accusé de réception) au locataire.
Choisir la taxe forfaitaire (Cédolare) signifie que le propriétaire renonce à son droit de demander une mise à jour du loyer, y compris la variation de l'indice national des prix à la consommation pour les familles de cols bleus et de cols blancs par rapport à l'année précédente, tel que déterminé par l'ISTAT.
L'impôt de substitution est calculé en appliquant le taux 21% au loyer annuel convenu entre les parties. Un taux réduit s'applique aux contrats de location conclus pour des biens situés :
A) Dans les municipalités connaissant une pénurie de logements, il s'agit en pratique des 11 zones métropolitaines mentionnées ci-dessus et des municipalités limitrophes ainsi que des autres capitales provinciales.
B) dans les municipalités où la tension sur le logement est élevée (identifiées par le CIPE).
Depuis 2013, le taux applicable à ces contrats était de 15% (décret législatif 102/2013), ramené à 10% pour la période quadriennale 2014-2017. Enfin, le décret législatif 47/2014 a établi que ce même taux s'applique également aux contrats de location conclus dans les communes ayant fait l'objet d'un état d'urgence au cours des 5 années précédant la date d'entrée en vigueur de la loi transposant le décret (28 mai 2014), suite à la survenance de catastrophes.
Impôt du registre
La taxe d'enregistrement des baux ordinaires (sans option de taux forfaitaire) est égale à 21 % du loyer annuel, avec un minimum de 67,00 €. Des droits de timbre sont également dus, qui varient en fonction du nombre de pages et de copies du contrat, avec un minimum de 32,00 €.
Pour les contrats subventionnés, la taxe 2% est calculée sur 70% du loyer annuel. Les droits d'enregistrement sont intégralement acquittés.
Dans le cas des contrats ordinaires, qu'ils soient gratuits ou subventionnés, le bailleur et le preneur doivent payer la taxe d'enregistrement 2% sur le loyer annuel dans les 30 jours suivant l'expiration annuelle du contrat.
Contrairement à la première immatriculation et à l'extension, la taxe à payer est égale à 2% quel que soit son montant, sans être ajustée à la taxe minimale (67,00 euros).
Les contrats subventionnés, ou ceux avec un loyer convenu, concernent les contrats standards stipulés dans les 11 zones métropolitaines (Bari, Bologne, Catane, Florence, Gênes, Milan, Naples, Palerme, Rome, Turin, Venise) et dans les communes limitrophes, dans les capitales provinciales et dans les communes définies comme « à forte densité de population » par une résolution du CIPE mise à jour en février 2004.
Le calcul du loyer convenu dépend d'une série de facteurs objectifs qui dépendent de la surface, de la localisation, de la présence d'éléments de construction particuliers tels que le double vitrage, un système de chauffage individuel, le mobilier, etc., et des valeurs indiquées dans la Convention territoriale signée dans chaque commune à forte densité de population par les associations professionnelles qui défendent respectivement les intérêts des propriétaires et des locataires.
